불법 증축 '합법화'...불법건축물 양성화 특별법 시행되나

불법건축물 양성화 특별법(정식 용어는 '특정건축물 정리에 관한 특별조치법'입니다)이란?

 

집을 사고팔 때나 대출을 받을 때, 생각지도 못한 '위반건축물' 노란딱지 때문에 당황하신 적 있으시나요? 이런 건축물에는 집주인에게 매년 이행강제금이란 고지서가 날라오죠. 건축허가없이 건축·증축·대수선 또는 용도변경 등 건축법 규정을 위반하고 있는 건축물에 대해, 일정 조건을 충족하면 법적으로 합법화(양성화)하는 제도입니다. 이를 통해 불법 상태로 남아있어 발생하는 재산권 행사 제한, 거래 불안정, 금융 대출 제약 등의 문제를 해소하고 합니다.

 

지난 2014년 '특정건축물 정리에 관한 특별조치법'이 시행되어 위반건축물 양성화가 한시적으로 추진되었었으나, 제도시행 여부를 인지하지 못했거나 본인명의 건물이 위반건축물인지를 몰라 구제받지 못한 경우가 적지 않았던 것으로 파악하고 있습니다. 특히, 위반건축물인지 모르고 집을 구매하거나 임대차 계약을 맺은 세입자 등 선량한 피해자가 많았습니다. 

 

또한, 전세사기로 인하여 위반건축물을 취득하게 된 경우에도 이행강제금이 제한없이 부과되고 있어 이에 대한 구제책도 필요하게 된 상황입니다.

 

2026년 상반기 중 국회 법안 통과 및 시행을 목표로 하고 있습니다. 제출자료 검토부터 심의까지 평균 2개월 이상 소요될 수 있으므로, 미리 준비하는 것이 중요합니다.  '사실상 마지막 기회'이므로 이번 기회를 잘 이용하시기 바랍니다.

불법건축물 현황

2024년 12월 기준 전국 위반건축물은 14.8만 동이며, 주거용 83,458동·비주거용 64,268동입니다. 

 

대상 범위

최근 당정 협의를 통해 주요 기준이 마련되었다고 합니다. 

구분	주요 대상 및 조건
대상 건축물	2022년 12월 31일 당시 사실상 완공된 건축물
단독주택	연면적 165 ㎡ 이하
근린생활 시설	주차장 확보 등 보완 조건 하에 양성화 허용
다가구주택	연면적 330 ㎡ 이하
다세대주택	세대당 전용면적 85 ㎡ 이하
기타 조건	구조 안전에 결함이 없고, 이행강제금 1회이상 납부(또는 납부 약속)

 

 

신청절차

건축주·소유주가 설계도서 ·현장조사서를 첨부해 신고하고, 구조안전 · 위생 · 방화 적합, 이행강제금 체납없음 등 기준 충족시 건축위원회 심의를 거쳐 사용승인서를 발급합니다. 

 

기준 유의

• 토지·도시계획 적합성, 구조·안전·방화, 일조·채광·생활환경, 이행강제금·과태료 정리가 핵심 기준입니다.  
• 도시계획시설부지·개발제한구역·군사시설보호구역·접도구역·도시개발구역·정비구역·보전산지 등은 원칙적으로 제외됩니다.
• 이 법은 한시적으로 시행됩니다.
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  순수 상업용 빌딩이나 공장 등 비주거용 건축물은 제외 대상입니다.
• 수익을 위해 방을 잘게 쪼갠 '방쪼개기'가 심각하거나 타인의 토지를 침범한 경우는 제외 대상입니다.

   

  구체적인 조례 기준은 지역마다 다를 수 있으므로 거주하시는 지역 구청 건축과나 인근 건축사 사무소에 미리 상담을 받아보시는 것이 좋습니다.  

논란

• 형평성 문제 : 법를 따르는 국민과의 형평성 유지 문제
• 불법행위 기대 심리 : 양성화 기대가 불법 건축 증가로 이어질 수 있다는 우려
• 구체적 절차와 비용 부담 : 구조 안전 점검 및 이행강제금 등 현실적인 준비가 필요

이러한 이유등으로 국토교통부와 정치권 일부에서는 신중한 접근이 필요하다는 의견이 제시되고 있습니다. 불법건축물 야성화는 평생 한두 번 올까 말까한 소중한 기회입니다. 특히 2026년은 시행 초기부터 신청이 몰릴 것으로 예상하고 있습니다. 미리 미리 준비하시기 바랍니다.