내년 아파트 공시가율 안올린다

2026년 공시가격 현실화율(시세 대비 공시가격 비율)은 2025년과 동일하게 공동주택 69%로 4년 연속 동결될 전망입니다. 토지와 단독주택 역시 각각 65.5%, 53.6% 수준으로 4년째 동결되며, 시세 변동분만 공시가격에 반영될 예정입니다. 당초 내년 공동주택 공시가격 현실화율은 80.9%에 이를 예정이었으나, 세 부담과 시장 상황을 고려해 현행 수준을 유지하기로 정부가 결정했습니다.

 

이는 서울 등 일부 지역 아파트 값이 급등해 보유세 부담이 증가할 수 있지만, 정부가 부동산세제 정책에 속도 조절에 나선 것으로 해석됩니다. 관련된 공청회는 2025년 11월 13일 예정되어 있습니다.

서울 특정 단지 보유세 예상 시뮬레이션

서울 특정 단지의 2026년 보유세 변동 예상 시뮬레이션 결과, 공시가격 현실화율이 69%로 동결되더라도 서울 아파트값이 급등한 지역은 보유세 부담이 30~40%까지 오를 수 있습니다.

 

예를 들어, 강남권 주요 단지에서 1주택자 보유세가 30~40% 증가하는 상황이 시뮬레이션에 나타났습니다. 한강 벨트 중심으로 가격이 많이 오른 아파트들은 공시가격 인상이 없더라도 시세 상승분 반영으로 세 부담이 크게 늘어날 것으로 보입니다. 전반적으로 인위적인 공시가율 인상 없이도 실제 시장 가격 상승으로 인해 보유세가 크게 증가하는 시뮬레이션 결과가 나왔습니다.

 공정시장가액비율별(60%, 80%, 95%) 비교

**공정시장가액비율이란 공시가격에 곱하는 비율로, 이 비율이 클수록 보유세(재산세 + 종부세) 부담이 높아집니다.

• 60% 수준일 때는 보유세 부담이 가장 적으며, 세금 경감 효과가 큽니다.
• 80%는 현실화율을 어느 정도 높여 세수 확대를 꾀하지만, 시장 충격을 완화하는 수준입니다.
• 95%로 올라가면 시세 거의 반영해 세 부담이 크게 늘어나지만, 부동산 시장의 과세 형평성은 가장 높아집니다.

공정시장가액비율 상승은 보유세 부담의 증가로 직결되며, 정부는 적절한 세 부담과 시장 안정 사이에서 현실화율을 조절하고 있습니다.