고령자돌봄주택법 대표발의...중산층 시니어들을 위한 주거시설

현재 실버타운 시장이 고소득층과 저소득층 중심으로 양극화돼 있어 중산층 고령자를 위한 주택 공급이 부족한 상황입니다. 따라서 고령친화 설계, 건강관리, 돌봄 서비스가 결합된 새로운 유형의 주택에 대한 법적 근거를 마련하고 그 공급을 활성화해 고령자의 주거 안정과 복지 향상에 기여할 필요가 있습니다. 이러한 변화에 따라 이헌승 국회의원은  2025년 8월, 더불어민주당 송기헌 의원과 함께 '고령자돌봄주택에 관한 특별법안'을 공동 대표 발의했습니다

 

이번 특별법안은 급증하는 고령인구, 1인 가구에 대응해 중산층을 위한 고령친화적 주거 공간과 돌봄·건강·여가 서비스가 결합된 시니어 레지던스 공급 활성화를 목표로 합니다.

 

이 법안은 사업자 전문성과 협업 기준을 설정하고, 장기요양보험 연계해 중산층 고령자도 실버타운을 이용할 수 있도록 월 이용료를 합리적 수준으로 유도하는 내용이 담겨있습니다.

 

• 고령자복지주택 공급 목표가 2025년까지 연간 3,000호로 상향 조정되었으며, 신규 건설, 매입, 리모델링 등 다양한 공급 방식이 병행되고 있습니다.
• 주거와 돌봄 서비스의 연계를 강화하는 ‘지역사회 통합돌봄’ 정책이 활성화되고 있어, 주거 안정뿐 아니라 생활지원과 건강 관리 등 통합 돌봄 서비스 제공이 확대되고 있습니다.
• 고령자 시설 입주자의 고령화 및 건강 상태 악화에 대비한 서비스 품질 강화와 현장 운영 개선이 중요한 정책 과제로 부상하고 있습니다.
• 고령자돌봄주택은 무장애 설계와 응급 호출 시스템 등 고령자에게 적합한 주거 환경을 제공하며, 10년 의무 임대 기간을 두어 안정적인 거주를 보장합니다.
• 국가 및 지방자치단체는 이들 주택의 건설, 취득, 관리에 대해 세금 감면 등 인센티브를 제공하고, 주택도시기금을 지원하는 등 공급 확대 정책을 시행합니다.
• 노인복지법 시행령 개정을 통해 리츠(REITs) 등 부동산 투자회사도 시니어주택 사업에 참여할 수 있게 되어 사업 활성화와 주거 공급 확대가 기대됩니다.
• 임대형 주택 중심에서 분양형 주택 도입 필요성도 제기되고 있으며, 이는 사업자의 자금 회수 기간 단축을 위한 방안입니다.
• 생활 돌봄 서비스, 건강 모니터링, 안전관리 등 주거 외 돌봄 서비스와 연계하여 종합적인 노인 복지 주거 정책으로 발전하고 있습니다.

세제 관련 인센티브는?

고령자 돌봄주택과 관련한 제공될 예정인 2025년 세제 인센티브는 다음과 같습니다.

• 고령자돌봄주택 건설, 취득, 관리에 대해 조세특례제한법에 따라 세금 감면 혜택이 제공됩니다.
• 국가와 지방자치단체는 고령친화주택(무장애 시설과 돌봄 서비스 제공 주택)을 신축하거나 재건축 시 용적률 상향 인센티브를 부여하여 사업 활성화를 지원합니다.
• 고령자용 민간임대주택 건설 시 용적률을 1.2배까지 상향하고, 상업지역 내 비주거 부분 면적 제한 완화 등의 인센티브가 적용됩니다.
• 고령자 주택의 취득 시 부동산 취득세 및 고정자산세 감면 혜택이 있으며, 일부 지자체에서는 도시계획세 추가 감면도 시행합니다.
• 기존 주택 고령친화 수선사업에 대한 지원금도 최대 1,600만원으로 확대되어 주거 환경 개선에 기여합니다.
• 신규 주택 매입 시 인지세 감면 및 기존 주택 매각 소득에 대한 비과세 특례 계좌 또는 공제 제도가 도입되어 고령자의 주택 다운사이징을 유도합니다.
• 특히, 사업자의 투자 유인을 확보하기 위해 고령자 주택 관련 리츠(REITs) 참여 활성화 가이드라인도 마련되어 자금 조달을 원활히 지원합니다.

이러한 세제 및 행정적 인센티브는 고령자 돌봄주택 보급 확대와 고령 친화적 주거 환경 조성을 촉진하여 노인의 주거복지 향상에 기여하고 있습니다.

 

현재 노인복지주택 현황

• 전국적으로 고령자복지주택 공급이 확대되어 2025년 기준 약 3만 5천 세대가 공급되어 있으며, 서울, 경기, 부산 등 대도시 중심으로 공급이 활발합니다.
• 입주율은 평균 85% 수준이나 지역별 차이가 큽니다. 수도권은 90% 이상의 높은 입주율을 보이지만, 지방 일부 지역은 70% 미만으로 수요와 공급 간 불균형이 존재합니다.
• 고령화로 인해 입주자의 평균 연령이 높아지고 있으며, 80대 초반에서 90세 이상인 입주자 비중도 많아지고 있어 복지주택의 서비스 질 및 돌봄 수요가 증가하고 있습니다.
• 공급 확대에 정부와 지자체가 속도를 내고 있으나, 여전히 수요에 비해 공급이 부족하다는 평가가 많습니다. 특히 수요는 빠르게 증가하는데 비해 공급은 이를 따라가지 못하고 있어 주거복지 사각지대가 존재합니다.
• 일부 지방에서는 입주가 원활하지 않은 곳도 있으며, 서비스 중심의 주거 제공이 아직 미흡하다는 지적이 있습니다. 노인의 주거 안정과 돌봄 서비스 연계 강화를 위한 정책 개선과 공급 확대가 필요한 상황입니다.

앞으로 한국 노인주택 정책에 어떤 변화가 예상되나

앞으로 한국 노인주택 정책에는 다음과 같은 변화가 예상됩니다.

 

분양형 노인복지주택의 부활

• 기존에 임대형으로 운영되던 노인복지주택에 분양형 모델이 다시 도입될 예정입니다. 이는 주택 소유를 통해 입주자의 안정성과 자산 형성을 지원하는 방향으로 평가됩니다.

입주자격조건 완화

• ‘독립된 주거생활 가능’ 조건이 폐지되어, 신체적·정신적 건강 상태가 다양한 고령자들도 입주가 가능해질 전망입니다. 이에 따라 노인복지주택이 더 많은 고령자에게 열리게 됩니다.

실버스테이(long-term senior rental housing) 도입

• 60세 이상을 대상으로 하는 20년 장기 임대주택이 도입되어, 안부 확인, 식사 지원, 생활 지원 등 맞춤형 서비스를 제공합니다. 임대료는 주변 임대료의 95% 이하로 책정돼 경제적 부담 완화가 기대됩니다.

AI와 헬스케어 기술 접목 주거 모델:

• 인공지능 기반 건강관리와 돌봄 서비스를 제공하는 시니어 레지던스가 확산되고 있습니다. 이는 고령자의 자율성과 안전성을 동시에 높이는 혁신 모델입니다.

민관 협력 및 금융 지원 강화:

• 민간 주도의 노인복지주택 사업 활성화를 위해 법적·재정적 지원 체계가 개선되며, 주거금융 혁신(한국형 리츠 등)이 추진됩니다.
• 운영 전문 인력 양성과 비용 부담 완화도 중요한 과제로 다뤄지고 있습니다.

지역사회 통합돌봄과 연계 강화

• 노인 주거뿐 아니라 돌봄, 의료, 일자리 지원 등을 통합적으로 제공하는 지역사회 기반 서비스 모델이 확대됩니다.
• 고령자 삶의 질을 높이는 방향으로 정책적 초점이 이동하고 있습니다.