"7년만에 입주했는데…" 인덕원자이SK뷰, 분담금 놓고 조합·비대위 충돌

5월 입주 '인덕원자이SK뷰' 조합 내부 갈등

비대위, 비례율 하락으로 인한 분담금 증가에 불만

정우조 조합장 "분담금 증가 과하지 않아, 일부 비대위의 과도한 주장"

 

인덕원자이SK뷰 아파트는 경기도 의왕시 내손동에 위치한 대단지 아파트로, 내손다구역 재개발로 조성되었으며 GS건설과 SK에코플랜트가 시공을 맡은 2,633세대 규모의 단지입니다.

 

인덕원 자이 SK뷰 아파트에서는 최근 조합장 해임을 둘러싼 내부 갈등이 심화되고 있습니다. 일부 조합원들이 구성한 비상대책위원회(비대위)는 조합장을 상대로 해임안을 발의했고, 정우조 조합장의 해임 여부는 조합원 총회에서 결정될 예정입니다.

 

• 비대위 측은 조합장과 조합이 사업을 방만하게 운영하고 비용을 부풀렸다고 주장하며 해임 사유로 제기했습니다.
• 특히, 착공 시점에서 추정되던 비례율이 낮아지면서 조합원 분담금이 예상보다 증가한 것에 대한 불만이 해임 움직임의 핵심 원인입니다.
• 조합장은 분담금 증가는 과하지 않다고 맞서고 있어 조합 내 갈등이 계속되고 있는 상황입니다.

• 이번 해임안은 조합원 과반수 출석과 출석 조합원 과반수 찬성으로 성립되며, 총 1,316명 조합원 중 다수가 참석해야 합니다.
• 해임 총회 결과에 따라 조합장의 재신임 여부가 결정됩니다.

이 사안은 조합원 분담금 문제와 조합 운영 투명성에 대한 민감한 이슈로, 향후 조합원 총회의 결정과 관리 운영에 큰 영향을 미칠 것으로 보입니다.

조합장 해임 결의의 법적 효력 및 즉시 효력 여부

• 조합장의 해임은 조합원 10분의 1 이상의 요구로 소집된 총회에서 조합원 과반수 출석과 출석 조합원 과반수 동의를 얻어야 하며, 이 절차가 적법하면 해임결의는 유효합니다.
• 설령 조합 정관에 해임사유나 해임절차에 대한 별도 규정이 있어도, 이 규정이 도시정비법 등 상위 법령에 반하면 무효가 됩니다. 즉, 해임 요건을 강화하거나 제한하는 정관 규정은 법적으로 인정되지 않습니다.
• 법원 판례에 따르면 조합장이 해임 총회에서 의결될 경우 정관 규정과는 무관하게 그 조합장의 직무는 즉시 정지된다고 판시한 사례가 있습니다.
• 해임된 조합장은 새로운 조합장이 선출되기 전까지 직무를 수행할 수 있다고 규정한 정관 조항은 도시정비법 취지에 반하여 무효라는 판단이 있으며, 실제 해임 시 직무가 즉시 정지됩니다.
• 다만, 일부 판례 및 사례에서는 해임 총회에서 직무 정지 안건을 별도로 결의하는 경우도 있으나, 총회 결의만으로도 직무 정지가 효력을 갖는다는 견해가 일반적입니다.

해임 후 직무정지·권한대행 절차 사례와 판례

직무정지 및 권한대행 절차

• 도시정비법 제41조, 제43조에 따르면 조합장이 해임되거나 직무를 수행할 수 없는 경우, 조합 정관에서 정한 직무대행자 또는 법원이 선임한 전문관리인이 조합장 직무를 대행할 수 있습니다.
• 조합 정관에 따라 직무대행자는 원칙적으로 조합장이 수행할 수 있는 모든 권한을 행사할 수 있으며, 임시총회 소집 등 주요 업무도 수행 가능합니다.
• 해임 총회에서 직무정지 안건도 함께 의결하는 것이 일반적이며, 조합 정관이나 이사회, 대의원회의 결의에 따라 해임된 조합장의 직무가 정지됩니다.

판례 사례

• 서울고법 2015나17274 판결에서는 조합장 직무대행자가 임시총회를 개최하여 조합장 선출과 사업 승인 등을 의결한 행위를 적법하다고 판시했습니다.
• 일부 판례에서는 해임된 조합장이 새로운 조합장 선출 전까지 직무 수행 가능하다고 봤으나, 일반적으로 해임되면 직무집행이 당연히 정지된다고 판시하는 사례가 많습니다.
• 해임총회 이후 조합장 직무대행자의 권한이 상실된 경우 총회 개최 금지가처분을 인용한 사례도 있어, 직무대행자 권한 행사는 법률과 정관에 근거해야 합니다.

인덕원자이SK뷰 아파트

노후 다세대주택과 단독주택 밀집 지역이던 내손다구역은 재개발을 통해 ‘인덕원자이SK뷰’로 변신했습니다. 올해 5월 입주한 신축 단지로, 최고 29층, 20개동 2633가구 규모다. 국토부 실거래가 신고에 따르면 전용면적 84㎡ 입주권이 지난 6월 최고 11억6200만원까지 거래됐습니다. 보존등기가 이뤄지기 전임에도 같은 면적 기준 인근에서 가장 높은 가격을 기록했습니다.

 

조합은 올해 4월 관리처분변경인가를 위한 총회를 개최하기 전 조합원들에게 추정비례율이 2022년 6월 착공 시기의 108%에서 98%로 떨어졌다는 것을 고지했으며, 그로 인해 분담금이 각 조합원의 종전자산 감정평가액에 따라 일부 추가될 것이라고 전달했습니다.

 

기존에는 종전자산 감정평가액 2억원인 조합원이 전용면적 59㎡을 분양받으면 약 1억5900만원의 분담금을 내야 했습니다. 조합원 분양가 약 3억7500만원에서 권리가액 2억1600만원(종전자산 감정평가액*비례율)을 뺀 금액입니다. 조정된 비례율 조건에서는 권리가액이 1억9600만원으로 낮아져 분담금은 1억7900만원으로 기존 금액 대비 2000만원 늘어나면서 조합원들의 불만이 팽배했습니다.

이 사실이 알려지자 비대위 측은 “정 조합장과 조합이 사업을 방만하게 운영했고, 비용을 부풀렸다”는 주장과 함께 조합장을 해임하는 안건을 발의했습니다. 비대위 측은 원목마루, 에어컨 추가설치 비용 등 불필요하게 지출된 금액이 600억원이 넘는다고 지적했습니다.

 

이에 대해 조합장은 추가 부담금이 발생한 것은 맞지만, 조합에서 부담하는 이주비 대출이자, 기반시설 공사 과정에서 사업비가 추가됐다고 설명하고 있습니다. 공사비 인상분 690억원, 단지 인근 송전선로 지중화 공사 220억원, 기반시설 공사 140억원, 이주비 대출 이자 인상분 100억원 등 기존 계획보다 약 1100억원 이상 추가 지출이 있었다고 항변하고 있으며, 비대위는 이 중 약 600억원이 조합 측이 불필요하게 지출한 것이라고 지적했습니다.

 

1000억원이 넘는 추가 지출이 있었지만, 사업 과정에서 수익이 늘어나기도 했습니다. 특히 일반분양 수익이 조합 계획 대비 460억원 늘어났고, 당초 조합 측이 3.3㎡(1평)당 2300만~2600만원을 예상했으나, 2022년 9월 당시 평당 3000만원 정도에 공급했기 때문입니다. 여기에 민간임대주택 매각 금액도 당초 예상보다 160억원이 추가됐습니다.

 

그럼에도 비례율이 하락한 결정적 원인은 400억원 규모의 이주비 대출 이자라고 말하고 있습니다. 원칙적으로 이주비 대출에 대한 이자는 조합원이 개인 부담해야 하지만, 정 조합장은 사업 초기 조합이 부담하기로 약속한 바 있으며,  2018년 12월 관리처분계획 총회 이후 약 13개월만에 이주를 완료했으나, 이후 이주비 대출 이자가 오르면서 조합의 부담도 커졌습니다.

조합에 따르면, 의왕 내 타 정비사업장처럼 이주비 대출 이자를 조합원이 부담했을 경우 비례율은 당시 추정했던 108~110% 수준인 것으로 나타났다고 설명하고 있습니다. 이 경우 조합원들은 각자의 종전자산 감정평가액 규모에 따라 이주비 대출 이자를 부담해야 한 것입니다.

 

내년 하반기 조합 청산으로 사업 완수를 목표로 달리고 있는 인덕원자이SK뷰 아파트에 악재가 되고 있습니다.