청년주택 5만가구 무너진다…인허가·착공·준공 '올스톱'

서울시 역세권에 공급돼 온 5만가구 규모의 '청년안심주택' 사업이 사실상 중단되고 있습니다. 올해들어 청년주택 관련 인허가·착공·준공 절차가 모두 '올스톱' 되었습니다. 일부는 준공을 마치고도 입주자 모집을 못 해 공실로 묶인 단지가 잇따르고 있습니다. 서울시와 국토교통부, 주택도시보증공사(HUG)와 서울주택도시개발공사(SH)가 엇박자 정책을 내면서 오히려 청년 주거 불안을 키운다는 지적을 받고 있습니다.

현황과 원인

청년안심주택은 공공기관이 관리·지원하는 만큼 안전할 것이라는 기대가 컸지만, 실상은 민간임대사업자의 부실 경영이나 채무 불이행, 보증보험 미가입 등 제도적 허점으로 인해 보증금을 돌려받지 못하는 심각한 피해가 속출하고 있습니다. 서울시 이름을 믿고 계약했지만, 건물이 경매로 넘어가거나 임대사업자가 파산하면서 수십억 대의 보증금 피해가 실제로 발생했습니다.

 

2025년 6월부터는 보증보험 감정평가 기준까지 강화되어 기존 임대사업자들이 보증보험에 신규로 가입하거나 갱신하는 것 자체가 어려워졌다고 합니다. 그 결과, 착공·준공 절차가 모두 중단되어 서울시 청년주택 공급 전체의 절반 이상이 무산될 위기를 맞게 되었습니다.

정책의 대응과 사회적 파장

현재 서울시는 예산을 투입해 보증금을 선지급하는 정책 등 임시방편 대책을 내놓고 있지만, 피해 청년 여러분의 불안은 여전한 상태입니다. 동시에 많은 청년주택이 금융권과 자산운용사에 저가 매각되는 등 '헐값 쇼핑'의 대상이 되고 있고, 실제 주거 불안이 심화되고 있다는 점이 사회적으로 큰 파장을 낳고 있습니다.

 

정부는 ‘9·7 공급대책’을 발표하면서도 청년주택 5만 가구를 채우지 못해, 실효성 있는 개선책 마련이 시급한 상황입니다. 실질적으로는 임대사업자에 대한 관리·감독 강화, 보증보험 의무화, 피해자 구제제도 개선과 같은 근본적인 변화가 필요하다는 목소리가 더욱 커지고 있습니다.

청년안심주택 정책추진 중단(서울시)

• 2025년 들어 서울시 청년안심주택 신규 인허가와 착공, 준공 등 공급을 위한 행정 절차가 거의 모두 '올스톱'된 상황입니다.
• 2021년 45건이었던 인허가 건수가 2024년에는 10건, 2025년에는 0건으로 급격히 감소했으며, 이미 추진되던 사업장 중 다수가 공사 중단·부도·사업 취소 등의 사태를 맞이하고 있습니다.
• 주요 원인은 공사비 급등, 보증보험 가입의 어려움, 시세 대비 낮은 임대료 책정, 프로젝트파이낸싱(PF) 대출 경색 등으로 사업성 자체가 무너졌기 때문입니다.

 

이달까지 공급계획이 확정된 청년주택은 153곳, 총 4만7631가구(공공임대 1만4951가구)다. 입지는 서울 시내 주요 역세권입니다.

이 가운데 절반 정도인 80곳, 2만6654가구는 준공·입주까지 마쳤습니다. 하지만 계약 갱신은 사실상 멈춘 상황입니다. 나머지 절반인 73곳, 2만977가구는 착공·인허가 단계에 있지만 진행이 멈췄습니다. 일부는 수개월 내, 나머지도 2~3년 안에 입주가 가능한 '즉시' 공급 물량임에도 진척이 되지 않는 것입니다.

청년주택은 청년층 주거불안을 완화할 주택정책이지만, 올해 관련 인허가 건수는 '0'건입니다. 올해 하반기 신규 착공 물량은 이달까지 1건(616가구)에 그쳤습니다. 올해 준공된 청년주택 중에서 7곳(1785가구)은 입주자 모집 공고를 내지 못했으며, 청년들이 당장 들어가 살 수 있는 역세권 1800여가구가 '빈집'으로 버려진 셈입니다.

청년주택 보증보험 갱신 거절

2025년 들어 서울시 청년주택(청년안심주택)의 보증보험 갱신 거절 사태가 심각하게 불거지고 있습니다. 최근 변경된 HUG(주택도시보증공사)의 감정평가 방식과 담보인정비율(LTV) 기준 강화가 직접적인 원인입니다.

갱신 거절의 구체적 배경

• 2025년 6월부터 HUG 보증보험의 감정평가 방식이 ‘임대사업자 자체의뢰→HUG 지정 감정평가’로 변경되어, 평가액이 이전보다 15~20% 낮게 산정되고 있습니다.
• 담보인정비율(LTV) 60% 이하라는 강도 높은 요건 때문에, 근저당이나 대출이 많은(평가액 대비 부채가 높은) 단지는 자동으로 갱신 거절이 발생합니다.
• 올 하반기만 해도 서울 청년안심주택 14개 사업장 중 10곳이 갱신 거절 위기에 놓여 있고, 실제로 2025년 8월 22일 A주택에서 갱신이 거절된 사례가 확인되고 있습니다.

현실적 결과와 임차인 영향

• 보증보험 갱신이 되지 않을 경우, 임차인이 퇴거할 때 보증금 반환 안전장치가 완전히 사라지게 됩니다.
• 지난달 기준 미가입 청년안심주택은 8곳, 1,231가구에 이르는 등 피해 가능성이 점차 확산되고 있습니다.

서울시와 정부의 대응 현황

• 서울시는 보증보험 갱신 불가로 인한 임차인 보증금 미반환 리스크가 커지자 국토교통부에 산정방식 유예와 가입요건 완화를 강하게 요청하고 있습니다.
• 그러나 정부와 HUG는 감정평가제도와 LTV 기준 유지 입장이어서, 실질적인 정책 전환은 아직 이뤄지지 않고 있습니다.

결국, 청년주택에서 보증보험 갱신 거절 사태는 감정평가액 하락과 부채비율(LTV) 기준 강화라는 구조적 변화, 그리고 정부·지자체의 책임 미루기로 인해 대규모 임차인 위험 확산이 현실화됐다고 볼 수 있습니다.