강남·서초·송파·용산구 토허구역 내년말까지 계속 묶인다

 

서울시, 내년 연말까지 1년3개월간 연장 결정

2025년 9월 서울시의 경우, 강남 3구(강남구, 서초구, 송파구)와 용산구 일대 토지거래허가구역이 2025년 10월 1일부터 2026년 12월 31일까지 약 1년 3개월간 재지정되었습니다. 이는 부동산 투기와 과열을 억제하고 실수요자 중심의 거래 질서를 유지하기 위한 조치입니다.

 

재지정 대상 구역은 아파트 단지와 자연녹지지역 등이 포함되며, 토지 거래 시 구청 허가가 필요하고, 아파트 매수자 실거주 의무 등 규제가 계속 적용됩니다. 재지정은 부동산 시장 안정화와 투자 수요 억제를 위한 정책 수단으로 활용되고 있습니다.

 

현재 서울 토지거래허가구역 현황

2025년 9월 기준 서울의 토지거래허가구역 현황은 다음과 같습니다.

• 지정 면적은 총 165.01㎢로 서울 전체 면적(605.24㎢)의 약 27.3%를 차지합니다.
• 강남, 서초, 송파 등 강남 3구와 용산구의 아파트 및 자연녹지지역이 주요 토지거래허가구역으로 지정되어 있으며, 이들 구역은 2025년 10월 1일부터 2026년 12월 31일까지 1년 3개월간 재지정되었습니다.
• 신속통합기획 주택재개발 후보지 7곳과 공공재개발 구역 1곳도 신규 토지거래허가구역으로 지정되어, 각 구역별로 2025~2026년까지 거래허가가 필요합니다.
• 토지거래허가구역 내에서는 토지 거래 시 구청 허가를 받아야 하며, 아파트 매수자는 2년 이상 실거주 의무가 있어 갭 투자 차단 및 투기 억제 목적을 갖고 있습니다.
• 서울시와 국토교통부는 부동산 시장 안정과 실수요자 보호를 위해 이 같은 토지거래허가구역 제도를 운영하고 있습니다.

서울 강남 3구 및 용산구 일대는 토지거래허가구역으로 엄격히 관리되고 있으며, 신속통합기획, 공공재개발 등 재개발·재건축 예정 지역도 포함되어 있어 실수요자 중심의 시장 질서 확립을 목적으로 하고 있습니다.

토지거래허가구역이란?

토지거래허가구역이란 부동산 시장에서 투기 거래와 가격 급등을 막기 위해 정부가 특정 지역을 지정하여 토지 및 주택 거래를 엄격하게 통제하는 구역을 말합니다. 이 구역 내에서 일정 규모 이상의 토지나 주택을 거래하려면 관할 구청장 등의 허가를 반드시 받아야 하며, 실제로 그 집에 살 목적(실수요)이 있음을 증명해야 합니다.

 

주요 목적은 부동산 투기 수요를 차단해 시장을 안정시키고, 실수요자 중심의 거래만 허용하여 주택 및 토지가 합리적으로 이용되도록 하는 것입니다. 또한 국토 이용 및 관리 정책이 원활히 진행될 수 있도록 시장 과열을 사전에 통제하는 역할을 합니다.

 

토지거래허가구역에 지정되면, 주거지역에서는 60㎡, 상업지역 150㎡, 공업지역 150㎡, 녹지지역 200㎡ 이상의 토지를 거래할 때 허가가 필요하고, 거래 승인을 받아야 거래가 법적으로 유효합니다. 허가를 받은 후에도 2년 이상 실거주 의무, 기존 주택 처분 의무 등이 적용되며, 갭투자나 임대 목적으로 집을 사는 행위는 원칙적으로 금지됩니다.

 

즉, 이 구역에서는 '진짜 살 사람만 집을 살 수 있고, 투자 목적으로는 거래가 제한된다'는 원칙이 적용되어, 부동산 시장의 투기와 과열을 방지하는 강력한 규제 수단입니다.

허가구역 지정이 부동산 시장에 미치는 영향은

토지거래허가구역 지정은 부동산 시장에 여러 가지 영향을 미칩니다.

1. 투기 억제 및 시장 안정:

• 허가구역 내에서는 토지와 주택 거래 시 관할 구청장의 허가가 필수이므로, 투기성 거래와 갭투자, 단기 매매 등이 크게 제한됩니다.
• 이로 인해 해당 지역의 가격 급등과 과열 현상이 진정되는 효과가 있습니다. 시장 과열 위험이 있는 지역에 대한 사전적 규제 수단으로 작용합니다.

1. 실수요 중심 거래 촉진:

• 실거주 목적 외 거래가 사실상 어렵게 되어 실수요자의 주거 안정성이 높아집니다.
• 주택을 구입하는 사람이 진짜 거주할 의사를 가진 경우가 많아져 무분별한 매매를 줄이고 주택 시장의 질서가 개선됩니다.

1. 유동성 및 거래량 감소:

• 거래 허가 절차가 추가되고 제한이 많아지면서, 일부 투자자들이 시장에서 이탈하거나 매매를 미루게 되어 해당 지역의 거래량이 감소하는 경향이 있습니다.
• 단기적으로는 매도자와 매수자 모두 신중하게 거래에 임하게 되어 거래가 위축되고 시장의 유동성이 줄어들 수 있습니다.

1. 시장 양극화 심화 가능성:

• 규제 대상 지역과 비규제 지역 간 가격 차가 벌어질 수 있으며, 이는 자본이 특정 지역이나 비규제 부동산으로 몰리는 현상을 일부 유발할 수 있습니다.
• 특히 규제를 받지 않는 지역에 투자 수요가 집중되면서 그 지역의 가격 상승 요인이 될 수 있습니다.

토지거래허가구역 확대 전망

• 서울 강남 3구와 용산구 등 주요 투기 우려 지역에서 토지거래허가구역 지정과 재지정이 계속될 것으로 예상됩니다.
• 신규 지정 가능성이 제기됐던 마포구와 성동구는 규제에서 비켜나갔습니다. 마포구와 성동구는 재개발 및 역세권 호재로 거래가 증가하는 중으로 추가 지정 가능성이 높은 만큼 시장에서는 규제 전 매수 심리가 일부 나타나고 있습니다.
• 서울시는 그동안 국토교통부, 자치구와의 회의와 부동산·금융 전문가들의 자문을 거쳐 시장 분석과 현장 모니터링을 진행한 결과 실수요자의 주거 안정 보호를 위해 이번 토허구역 재지정은 불가피한 조치였다고 설명했습니다.
• 또한 과천도 외국인 대상 허가구역으로 지정돼 있고, 집값 상승으로 향후 지정 여부가 주목받고 있습니다.