오세훈 서울시장...민간임대사업자, 대출·세제 풀어줘야

 

서울시,등록민간 임대주택 활성화 방안 발표

종부세·양도세 등 조정 건의, 오피스텔 접도 조건 규제 완화도 

 

오세훈 서울시장은 민간임대주택 공급 확대를 위해 적극적으로 민간임대 규제를 완화하고 금융 지원을 강화하는 정책을 추진하고 있습니다. 그는 민간임대사업자에 대한 대출 제한(LTV 0%) 완화, 보증보험 가입 기준 완화, 세제 조정(종부세·양도세 등), 건축규제 완화 등을 정부에 건의하며 민간 주도로 공급을 늘려 시장을 활성화하겠다는 의지를 밝혔습니다. 특히, 비아파트형 민간임대주택 공급을 늘리기 위해 소규모 오피스텔 건축 조건 완화, 용적률 확대, 인허가 기간 단축 등 건설 규제 해소와 서울주택진흥기금을 통한 임대 리츠 초기 출자금 지원, 대출이자 지원 등 다양한 금융지원책을 병행합니다.

 

오세훈 시장은 "임대사업자들을 죄악시하지 말고 인센티브를 줘 더 많이 공급하도록 유도해야 한다"며, 민간임대사업자들이 투자할 수 있는 환경을 만드는 것이 청년, 신혼부부, 1~2인 가구의 주거 안정을 위해 반드시 필요하다고 강조했습니다. 또한, 정부의 임대 사업자 규제로 인해 민간임대 공급 기반이 무너졌고, 신규 임대사업자가 대폭 감소해 공급절벽이 심화됐다고 지적하며 정부의 정책 철학 전환을 촉구했습니다.

 

 민간임대사업자의 규제 완화와 금융·행정 지원을 통해 민간 주도의 민간임대주택 공급 확대를 실현하고, 1~2인 가구 중심의 비아파트형 주택 공급을 늘려 전월세 시장 안정 및 서민 주거비 부담 완화를 목표로 합니다. 또한, 신규 민간임대사업자 감소와 시장 위축 문제를 해소하고 민간 임대시장에 활력을 불어넣는 데 중점을 두고 있습니다.

 

오세훈 서울시장의 민간임대 활성화 핵심 4가지 정책

건축 규제 완화

• 소규모 오피스텔 건축 조건 완화 및 심의 기준 상향
• 2차로변에 오피스텔 건축 허용, 용적률 확대
• 인허가 기간 단축으로 신규 공급 속도 제고

임대인·임차인 행정지원

• 임대사업자와 임차인에 대한 행정 편의 제공 강화
• 민간임대주택 계약 갱신 청구 거절 불가 등 임차인 보호 조치 유지

금융 지원 강화

• 서울주택진흥기금을 조성하여 민간임대 리츠 초기 출자금 부담 완화
• 민간임대 리츠 대출이자 일부 지원 (2%)
• 정부의 주택도시기금 출자 비율 감소에 따른 지원 보전

제도 개선을 위한 정부 건의

• 보증보험 가입 기준 완화 요청
• 임대사업자 주택담보대출비율(LTV) 완화 요구
• 종합부동산세·양도세 등 세제 혜택 조정
• 다주택자와 민간 임대사업자 구분 강화 요청

오피스텔 접도·용적율 완화

오피스텔 접도 완화

• 기존에는 오피스텔 건축 허가가 양쪽 도로 차선 폭이 20m 이상인 간선도로변에만 허용됐으나, 2025년 1월부터 도로폭 12m 이상인 보조간선도로변에도 오피스텔 건축이 허용됩니다.
• 다만, 개별 자치구 도시계획위원회 심의를 통해 주변 교통과 경관에 미치는 영향이 없다고 인정되는 경우에 한해 시행됩니다.
• 소형 오피스텔 특성상 주차 수요가 크지 않아 완화가 가능하다는 설명입니다.

오피스텔 용적률 완화

• 서울시가 2025년 5월 19일부터 3년간 한시적으로 제2종 일반주거지역 용적률을 기존 200%에서 최대 250%로, 제3종 일반주거지역은 250%에서 최대 300%로 완화합니다.
• 적용 대상은 소규모 건축물 및 소규모 재건축·재개발 사업이며, 주거 세대는 전용면적 85㎡ 이하로 제한됩니다.
• 이 완화는 건축허가 또는 신고 접수 기준으로 적용되며, 법적 상한 용적률까지 허용하는 파격 조치입니다.
• 용적률 완화는 사업 계획 수립 시 인근 지형, 일조, 경관, 방재, 기반 시설 등을 고려한 기준을 충족해야 합니다.

건축 심의 기준 완화

• 오피스텔 건축위원회 심의 대상이 ‘30실 이상’에서 ‘50실 이상’으로 상향되어 31~49실 규모 오피스텔은 심의 없이 건축 가능해졌습니다.

오피스텔 심의축소가 (31~49실) 주는 영향

오피스텔 심의 축소가 31~49실 규모 오피스텔에 주는 영향은 건축 절차 간소화로 신규 공급이 늘어날 가능성이 높다는 점입니다.

 

구체적으로, 기존에는 30실 이상 오피스텔은 건축위원회 심의를 받아야 했지만, 2025년부터 심의 대상이 50실 이상으로 상향 조정되어 31~49실 오피스텔은 심의 없이 바로 건축 허가를 받을 수 있습니다. 이로 인해 다음과 같은 효과가 예상됩니다:

• 심의 절차에 소요되는 시간과 비용이 크게 절감되어 사업 추진이 빨라짐
• 소규모 오피스텔 개발 진입 장벽이 낮아져 민간임대 공급 확대에 기여
• 청년·신혼부부 등 1~2인 가구를 위한 소형 임대주택 공급이 활성화

 이 조치는 소규모 임대주택 공급을 늘리기 위한 규제 완화로, 민간 임대사업자의 투자 유인을 높이고 단기간 내 공급 확대 효과를 기대할 수 있게 합니다.

 

민간임대 리츠 투자 절차와 기회

투자 절차

1. 사업자 등록과 기금 출자 신청
   • 민간임대 리츠를 운영하는 사업자는 주택도시기금 출자를 위해 주택도시보증공사(HUG) 등과 사업계획 협의를 시작합니다.
2. 사업 계획 승인 및 출자 심사
   • HUG 등 수탁기관과 협의를 통해 사업계획을 수정, 보완하고 기금 출자 심사를 받습니다.
3. 초기 출자금 부담 경감
   • 서울주택진흥기금이 정부 주택도시기금 출자 비율 감소분만큼 초기 출자금 부담을 지원하며, 대출 이자 일부(약 2%)를 보전해 안정적 운영을 돕습니다.
4. 리츠를 통한 임대주택 공급
   • 출자금 조달 후 민간임대리츠가 부동산을 매입하거나 신축해 임대사업을 진행, 투자자에게 수익을 배당합니다.

투자 기회

• 민간임대 리츠는 민간자본을 유도해 임대주택 공급 확대를 목표로 하며, 특히 비아파트형 소형 임대주택 공급에 주력합니다.
• 서울시가 민간임대 리츠 초기 출자금 부담 완화 및 금융 지원을 강화하면서 안정적 투자 환경이 조성되고 있습니다.
• ESG 평가를 연계해 공공성과 수익성을 함께 추구하는 구조로, 정부와 지방자치단체의 정책 지원 속에 투자 매력이 증가하고 있습니다.
• 다만, 일반 투자자의 직접 접근성은 다소 낮고, 리츠 중심으로 기관투자자 및 기업형 임대사업자가 주로 참여합니다.