재건축 은마아파트 적용된 '역세권 특례'란?

역세권 특례 적용조건의 핵심기준은?

• 대상 구역이 지하철역 반경 약 250~500m 이내에 위치해야 하며, 이는 역세권 범위로 인정되는 거리입니다.
• 재건축 또는 재개발 정비구역 중 해당 역세권 범위 안에 포함된 구역 면적이 전체 정비구역의 최소 50% 이상이어야 합니다.
• 용적률 완화는 기존 법정 최대 용적률의 최대 1.3배까지 허용하며, 주로 3년간 한시적으로 적용되는 특례입니다.
• 단, 투기과열지구 등 일부 규제지역은 대상에서 제외될 수 있습니다.
• 용적률 완화 혜택을 받는 만큼 일정 부분 공공임대주택 공급 의무가 부과되어, 사업의 공공성과 주거 안정성을 확보합니다.

이 기준들은 재건축·재개발 사업의 사업성 개선과 공공주택 공급 확대를 균형있게 추진하기 위한 법적 장치입니다.

 

 

임대주택수 1090가구 역대급...'은마임대아파트냐' 불만도

은마아파트는 서울 강남구 대치동에 위치한 대표적인 노후 대단지 아파트로, 1979년에 준공된 후 약 46년이 경과했습니다. 오랜 기간 재건축 추진이 지체되었으나, 2025년 9월 서울시가 재건축 정비계획 변경안을 가결함으로써 본격적인 재건축이 확정되었습니다. 계획에 따라 기존 최고 14층, 4424가구에서 최고 49층, 5893가구 규모의 신축 대단지로 탈바꿈할 예정입니다.

 

특히 이번 재건축은 국내 최초로 '역세권 특례'가 적용되어 기존 300% 용적률에서 331%로 상향되었으며, 이 중 일부는 공공임대주택과 공공분양주택(약 1090가구)으로 공급될 계획입니다. 이 공공분양 물량은 이익공유형 또는 지분적립형 방식으로 분양됩니다.

 

역세권 특례 적용으로 사업성이 개선되고 조합원 부담이 경감되는 효과가 기대됩니다. 은마아파트는 지하철 3호선 대치역과 학여울역 인근에 위치해 역세권 특례 조건을 충족합니다.

 

** 재건축 역세권 특례 : 지하철역 반경 250~500m 이내에 재건축 정비구역 절반 이상이 포함된 사업장에 대해 용적률을 일정 비율까지 상향해주는 제도입니다.

• 서울 은마아파트 재건축 사업에서 최초로 역세권 특례가 적용되어 기존 300% 용적률이 331%로 상향됨.
• 상승 용적률의 일부는 공공임대주택 및 분양주택으로 공급하며, 조합원 부담 경감 및 공공성 확보를 동시에 추구.
• 정부는 3년간 한시적으로 역세권 재건축·재개발 사업에 대해 법적 상한 용적률의 최대 1.3배까지 용적률 완화를 허용하는 특례법을 추진 중.
• 민간 재건축·재개발에도 적용 확대되어 사업성 향상과 공공 주택 공급 확대 효과 기대.
• 특례법에는 건축규제 완화, 절차 간소화, 공원·녹지 규제 완화도 포함.
• 단, 강남 등 투기과열지구는 적용 제외, 시한부(3년) 정책이며 지역별로 적용 대상과 상세 조건이 다를 수 있음.

은마아파트 주민들의 불만사항도 제기되고 있습니다.

• 49층 고층 건축에 따른 일조권, 조망권 침해 우려 및 기존 단지 대비 밀집도 증가에 따른 주거 환경 변화 걱정.
• 공공임대 및 공공분양 물량 배정에 따른 조합원 간 형평성 문제와 분양가 상승 우려.
• 사업 추진 과정에서 발생하는 소음, 먼지, 교통 혼잡 등 공사 및 인허가 과정에서의 불편함.
• 일부 주민 간 재건축 추진 방향과 방식, 공공참여 비율 등에 대한 의견 차이와 갈등.

이와 함께 일부 주민은 조합 운영의 투명성 강화, 환경 개선 및 안전 대책 마련을 요구하고 있으며, 재건축 시행 시 발생할 사회적 갈등과 행정 절차 문제에 대한 우려도 함께 존재합니다.

 

가장 눈길을 끄는 대목은 공공주택 물량입니다.  기존 677가구에서 서울시 역세권 용적률 특례를 적용받아 공공임대 231가구, 공공분양 182가구가 추가되면서 총 1090가구로 늘었습니다. 이에 따라 조합원 물량을 제외한 일반분양분은 400가구에도 미치지 못할 전망입니다.

이 때문에 "강남권에서 보기 드문 규모의 공공주택이 포함됐다"는 불만도 일부 조합원들 사이에서 제기되고 있는 상황입니다. 단지 내 한 부동산 관계자는 "사업도 늦어지는데 이례적으로 공공주택수가 많으니 '은마임대아파트'냐며 언성을 높인 조합원도 있다"고 전했습니다.

 

은마아파트 공공분양 딜레마...싸도 안되고, 너무 비싸도 안돼

• 서울시는 토지를 감정가의 절반 가격으로 매입해 이익공유형 또는 지분적립형 방식으로 공급해야 하며, 두 방식 간에 각각 장단점과 조합원, 입주민 간 의견이 엇갈립니다.
• 이익공유형은 분양가가 상대적으로 저렴하고 5년 후 차익 일부를 분양자가 가져가지만 전매 제한이 없어 투기 우려가 있습니다.
• 지분적립형은 초기 부담이 적고 투기 억제 효과가 있으나, 완전한 소유권 확보까지 시간이 오래 걸리고 대출·세금 기준이 불명확해 불확실성이 큽니다.
• 강남권의 높은 주택가격과 건축비 상승으로 공공분양 분양가가 높아질 가능성이 크고, 이에 따른 조합원 이익 감소 및 분양가 부담이 불거질 수 있습니다.
• 공공임대 및 분양 물량 확대에 따른 조합원 간 형평성 문제와 단지 내 사회적 갈등 우려가 존재합니다.
• 서울시는 공공성과 사업성 사이에서 균형을 맞추기 위해 다양한 분양 모델과 공급 대상을 검토 중이나, 최종 결정에 따른 불확실성이 여전히 남아 있습니다.