대치동 은마아파트 재건축...49층 5893가구로 환골탈태 계획 통과

 

은마 드디어 달린다...도시계획위원회 최종 통과

• 기존 최고 14층, 4,424가구에서 최고 49층, 5,893가구 규모의 초고층 대단지로 재건축됩니다.
• 전체 가구 중 약 1,090가구는 공공주택으로 공급되며, 이 중 182가구는 공공 분양 물량입니다.
• 재건축 추진은 2015년 50층 계획이 있었으나 당시 서울시 35층 규제에 가로막혔고, 2023년 35층 높이 제한 폐지 이후 사업이 급물살을 타는 모양새입니다.
• 대치동 학원가 인근 및 학여울역 인근에 주민을 위한 공원과 400대 규모 공영 주차장, 4만㎡ 저류조(침수 피해 방지 시설) 등도 조성됩니다.
• 신속통합기획(신통기획) 절차를 통해 정비계획 변경이 이루어졌으며, 사업이 본격적으로 속도를 낼 것으로 예상됩니다.
• 착공은 2030년경 예상되며, 주거 환경과 안전 개선이 크게 기대됩니다.

정비계획 변경사항

• 층고 제한 완화 및 상향: 기존 35층 제한에서 최고 49층까지 높이를 크게 높였습니다. 이는 강남 일대 고층화 허용 범위 확대로 사업성이 대폭 개선된 점입니다.
• 단지 규모 확대: 기존 4,424가구에서 약 5,893가구로 가구 수가 약 1,500가구 이상 증가하였습니다. 공공주택 포함으로 전체 공급량을 늘렸습니다.
• 공공주택 공급: 약 1,090가구가 공공주택으로 공급되며, 이 중 182가구는 공공 분양으로 배정되었습니다.
• 주민 편의시설 확대: 대치동 학원가 인근 및 학여울역 주변에 대규모 공원과 400대 규모 공영 주차장 등이 신규 조성됩니다.
• 침수 피해 방지 시설 강화: 4만㎡ 규모 저류조(빗물 저류 시설)가 조성돼 홍수 및 침수 피해 예방에 기여합니다.
• 정비계획 변경 승인 경로: 서울시 신속통합기획(신통기획) 절차를 통해 정비계획이 변경·승인되었습니다.

공공주택 1090가구 어떻게 배분되나

• 공공임대주택 231가구: 장기 임대 형태로 공급되어 중장기 거주를 지원하는 주택입니다.
• 공공분양주택 182가구: 일반 분양과는 별도로 공공분양으로 공급되며, 이 중 일부는 신혼부부, 다자녀 가구 등 특별공급 대상에게 배분될 예정입니다.

이 외 나머지 공공주택 물량은 임대와 분양을 포함해 총 1,090가구로, 향후 전문가 간담회 등을 통해 공급 대상과 세부 배분 방식(예: 특별공급 대상 기준)이 구체화될 계획입니다.

 

정비계획 변경에는 역세권 용적률 특례가 적용되어 공공주택 공급이 가능해졌으며, 이번 은마아파트는 정비사업을 통해 공공분양주택을 공급하는 첫 사례로 주목받고 있습니다.

 

재건축 이후 예상 분양가 및 분양시기 전망

예상 분양가 수준

• 3.3㎡당 분양가는 약 8,000만 원 내외로 전망됩니다. 이는 강남권 대단지 신규 재건축 단지 평균 수준과 비슷하거나 약간 높은 편입니다.
• 평형별로는 전용 59㎡ 기준 약 14억~16억 원, 전용 84㎡ 이상 중대형은 이보다 더 높을 것으로 예상됩니다.
• 분양가 상한제 적용 및 공공주택 비율로 인해 주변 시세 대비 크게 차이가 나지는 않을 것으로 보입니다.

분양 시기 전망

• 재건축 계획 승인 후 본격적인 사업 추진이 이루어질 예정이며, 착공 시기는 2030년경으로 예상됩니다.
• 분양은 착공 전 조합원 모집 등 절차를 거쳐 2029~2030년 사이에 진행될 가능성이 큽니다.
• 입주는 착공 후 약 3~4년 내 이루어질 것으로 보입니다.

주변 학원가 교통 인프라에 미칠 영향

학원가 영향

• 재건축 단지 규모가 약 5,900가구로 대폭 늘어나면서, 학생 인구가 증가해 주변 학원가 수요도 크게 증가할 전망입니다.
• 이에 따라 기존 대치동 학원가가 더 활성화되고, 신규 학원 및 교육시설 확충 가능성도 높아집니다.
• 일부 학원가는 수익성 개선에 따른 업종 다양화 및 고급화가 기대됩니다.

교통 인프라 영향

• 대치동 학여울역 인근에 주민들을 위한 대규모 공영 주차장(400대 규모) 조성으로 교통 편의가 증대됩니다.
• 서울 지하철 2호선, 분당선, 신분당선 등 인근 주요 노선과의 접근성이 유지되며, 주거 인구 증가에 맞춰 교통 혼잡 완화를 위한 인프라 개선 요구가 커질 수 있습니다.
• 추가로 인근에 친환경 보행 공간과 공원 조성이 계획되어 주민들의 생활 편의와 쾌적성이 개선됩니다.