실거주 안하는 외국인 수도권 주택 못산다...외국인 토허제 시행

최근 정부가 발표한 ‘실거주 외국인 주택 취득 제한’ 방안이 큰 화제가 되고 있습니다. 부동산 시장에 관심 있는 분들이라면 “외국인이 아파트를 못 산다?”라는 뉴스를 보고 여러분들은 어떤 생각을 하고 있나요? 내국인들도 사기 힘든데, 자꾸 외국인들이 사들이니 부동산 가격이 올라 잘한 정책이라고 생각하나요? 거래건수가 미미한 외국인들에 대한 제약으로 거래부진의 안좋은 영향을 끼칠까요?

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왜 이런 정책이 나왔을까?

1. 외국인 주택 매입 급증
   최근 몇 년 사이 외국인의 국내 부동산 취득이 늘어났습니다. 특히 규제가 상대적으로 느슨한 수도권 외곽이나 지방의 신축 아파트를 중심으로 거래량이 증가했는데, 일부는 투자·투기 목적이라는 비판이 제기되어 왔습니다.
2. 실수요자 보호 필요성
   한국의 주택 시장은 이미 공급 부족·가격 급등 문제로 민감한 상황입니다. 국내 무주택자나 청년, 신혼부부가 집을 구하기 힘든데 외국인 매수세까지 가세하면 시장 불안정성이 커질 수 있습니다.
3. 정책 신호 효과
   이번 규제는 단순히 실제 거래량을 통제하는 차원을 넘어, “주거는 투기의 대상이 아니라 거주의 권리”라는 방향성을 보여주려는 의미도 있습니다.

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구체적으로 어떻게 바뀌는 걸까?

• 실거주 목적 취득 불허
  국내에 체류 자격을 가진 외국인이라도, 본인이 거주할 목적으로 아파트, 빌라 등 주택을 구입하는 것은 제한됩니다. 즉, 이른바 ‘주거용 주택 매입 금지’ 규정이 핵심입니다.
  • 투자·임대용 일부 가능성
    다만 상가, 오피스텔 등 수익형 부동산이나 주거가 아닌 용도의 부동산은 예외적으로 허용될 수 있습니다.
  • 전환기 대책
    이미 소유 중인 외국인의 경우 강제로 처분해야 하는 것은 아니지만, 추가 매입은 어려워질 전망입니다.

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  주택시장에 미치는 영향
  
  1. 수도권 중심 안정화 효과
     외국인 매수가 비교적 많은 지역인 서울·경기 주요 아파트 단지에서는 거래량이 다소 줄어들 수 있습니다.
  2. 심리적 요인
     실제 외국인 거래 비중은 전체에서 크지 않지만, “투기 억제”라는 메시지가 국내 수요자에게 심리적 안정감을 줄 수 있습니다.
  3. 임대 시장 영향 제한적
     외국인이 직접 주거용 집을 못 사게 되면서, 일부는 임차 수요로 전환할 수 있으나 시장 전반에 미치는 파급력은 제한적일 것으로 보입니다.
  4.  국내 거주자 입장에서는 외국인 매수 억제책이 단기적 가격 안정에 기여할 수 있겠지만, 근본적인 대책이 될 수 없다는 점을   놓치지 말아야 하겠습니다.
  5. 외국인의 주택 매입 금지는 단순히 외국인만을 겨냥한 정책이라기보다는, 주택을 ‘투자’가 아닌 ‘거주’로 되돌리려는 시그널로 볼 수 있습니다. 한국 부동산 시장을 둘러싼 규제 논의는 앞으로도 이어질 것이며, 특히 실수요자 보호와 시장 안정화라는 큰 흐름은 당분간 지속될 가능성이 큽니다.

실제 외국인 주택소유 비중

대한민국 내 외국인이 보유한 주택 비중은 전체 주택 대비 약 **0.52%**로 아직은 매우 낮은 편입니다. 아직 1%도 되지않은 미미한 수준입니다.  2024년 말 기준 외국인이 소유한 국내 주택 수는 약 10만 가구이며, 이 중 약 72.7%가 수도권에 집중되어 있습니다. 특히 경기도, 서울, 인천 지역에 많은 외국인 주택 소유자가 분포하고 있습니다.

 

외국인 주택 보유자의 국적별로는 **중국인이 전체 외국인 주택의 절반 이상(56~60% 이상)**을 차지하며, 미국과 캐나다인이 뒤를 잇고 있습니다. 외국인 주택 거래 건수도 최근 몇 년간 연평균 26% 이상 증가하고 있는 추세입니다. 서울과 수도권 일부 지역에서는 외국인 거래가 가격 상승 요인으로도 지목되는 상황입니다.