토지거래허가제 지정권 확대한 국토교통부...마포 성동 다음 타깃?

국토교통부는 2025년 9월 첫 정부의 주택공급 확대 방안에서 토지거래허가구역(토허구역) 지정권한을 기존의 시·도지사 중심에서 국토부 장관에게도 부여하는 법 개정을 추진하고 있다.

 

기존에 국토부 장관은 토지거래허가구역 지정 권한이 시·도에 걸친 지역 혹은 공공개발 사업인 경우에만 있었으나, 이번에 동일 시·도 내에서도 지정할 수 있도록 확대하는 것이다. 이는 서울 같은 특정 지역에서 지방자치단체장의 동의 없이 신속하게 토허구역을 지정해 부동산 시장 과열과 투기 우려에 대응하려는 목적이다.

 

또한 자금조달계획서와 증빙서류 제출 의무화 등 허가 요건도 강화된다. 이 조처는 발표 시점에서는 즉시 새로운 토허구역을 지정하지는 않았으나, 언제든지 규제 시행을 위해 준비해두는 '칼집에 든 칼' 같은 전략으로 평가된다.

토지거래허가제 개요

• 투기 우려 지역에서 일정 규모 이상의 토지를 거래할 때 지자체장의 허가를 받도록 하는 제도
• 주택은 2년(개정 후 3년으로 연장 예정) 이상 실거주 목적이 증명되어야 매입 허가
• 위반 시 과태료 및 이행강제금 부과
• 2025년부터 적용 대상 지역과 규제 기준 강화

국토부 지정권한 확대 내용

• 기존에는 시·도지사만 지정 가능했으나, 국토부 장관도 동일 시·도 내 토허구역 지정 가능
• 국토부 정부 차원에서 신속하고 강력한 부동산 시장 안정화 대응 가능
• 지방자치단체와 일부 갈등 우려 존재
• 규제지역 LTV도 기존 50%에서 40%로 강화되며, 자금조달계획서 등 증빙서류 제출 의무화
• 적용 및 전망
  • 서울 한강벨트 등 집값 과열 지역 대상 지정 가능성 높음
  • 정부가 투기 및 과열 지역에 대한 직접 개입을 강화하는 방향
  • 구체적 법률 개정과 시행 시기 국회 입법 절차 진행 중
  • 시장의 즉각적 반응 및 추가 지정 여부는 추후 상황에 따라 결정 예정

서울시 패싱 논란

국토교통부가 2025년에 토지거래허가제 지정 권한을 확대하면서 서울시의 권한 일부를 사실상 넘겨받는 것처럼 나타나 "서울시 패싱" 논란이 일고 있다. 현행법에서는 특정 시·도 내 토지거래허가구역 지정 권한은 시·도지사가 가지고 있는데, 이번 개정 추진안은 국토부 장관도 동일 시·도 내에서 직접 지정할 수 있도록 권한을 확대하는 내용이다. 이로 인해 서울시가 집값 과열 상황 등에 대한 자체적인 규제 권한이 일부 잠식되고, 중앙 정부 주도의 규제 리드 가능성이 커진 것이다.

 

다만 국토부는 법 개정 이후에도 서울시와 충분한 협의를 통해 지정 여부를 결정한다는 입장을 밝히고, 기존에도 지정권한이 없었던 상황에서도 국토부와 서울시는 긴밀히 협조해왔음을 강조한다. 서울시도 탄력적이고 데이터 기반 토지거래허가제 운영 계획을 수립하며 실수요자 보호와 시장 안정을 목표로 자체 정책 조정을 계속하고 있다. 하지만 정치적 부담이 상대적으로 적은 중앙 정부가 직접 지정권을 행사할 경우 서울시 입장에서 볼 때 권한이 위축될 우려가 있어 지방자치와 중앙정부 간 역할 조율 논란이 이어지고 있다.

국토부 장관의 토지거래허가구역 지정권 확대 이유

국토교통부 장관의 토지거래허가구역 지정권 확대는 주택시장 과열 및 부동산 투기 차단을 위한 정부의 신속하고 강력한 규제 대응력을 확보하려는 목적에서 이루어졌다. 기존에는 동일 시·도 내에서는 시·도지사만 토지거래허가구역을 지정할 수 있었으나, 개정안에 따라 국토부 장관도 지정권한을 갖게 되어 중앙정부 차원에서 즉각적이고 일관된 규제 적용이 가능해진다.

주요 확대 이유는 다음과 같다.

• 서울 등 특정 지역에서 집값 급등과 투기 세력 집중으로 지역별 편차가 커졌고, 시·도지사 권한만으로는 신속하고 효과적인 규제 대응 한계가 존재
• 중앙정부가 직접 지정권을 갖게 함으로써 주택시장 안정과 투기 억제 정책을 일관되게 추진할 수 있는 체계 마련
• 자금조달계획서 제출 의무화 등 허가 요건 강화와 함께 토지거래 허가제의 실효성 강화 목적
• 시장 과열과 투자수요 급증에 빠르게 대응함으로써 부동산 투기 차단과 실수요자 보호 강화

즉, 중앙정부의 직접 규제 권한 확대는 지방자치단체 중심 규제 한계 보완과 더불어 부동산 시장 불안 조기경보 및 즉각 대응을 위한 구조적 조치라고 할 수 있다. 다만 이로 인해 지방자치권 축소 우려 및 중앙-지방 간 역할 갈등 가능성도 함께 내포되어 있다.

 

서울시 재건축 사업에 어떤 영향을 끼치는가

국토부 장관의 토지거래허가구역 지정권 확대는 서울 재건축 사업에 다음과 같은 영향을 미칠 것으로 예상된다.

• 투기 억제 강화 및 거래 절차 강화: 강남, 서초, 송파, 용산 등 주요 재건축 지역이 토지거래허가구역으로 광범위 지정되어 투기성 갭투자 및 과열 매매가 크게 줄어들 것으로 전망된다. 거래 시 자금조달계획서 제출 의무 등이 강화되어 투명성이 높아진다.
• 재건축 사업 조합 설립 전 집중 규제: 재건축·재개발 구역은 조합 설립 인가 이전까지 토지거래허가구역으로 지정해 투기 차단 목적이 강하다. 조합 설립 이후에는 단계적으로 허가구역 해제가 가능해져 사업 정상화도 촉진할 전망이다.
• 시장 변동성 및 거래 위축: 허가구역 지정으로 거래량은 감소하나 일부 해제 지역을 중심으로 매매가격이 오르는 현상도 관찰된다. 이는 규제의 풍선효과 우려를 내포해 정책의 지속적 보완이 중요하다.
• 중앙정부 지정권 확대에 따른 신속 대응 기대: 국토부가 지정권을 확대함으로써 서울시 권한 일부 감소와 더불어 중앙정부 주도의 재건축 규제 조정 및 시장 과열 대응이 보다 신속하게 이루어질 가능성이 크다.